Kredyt na budowę domu? To doskonały pomysł! Podpowiadamy, jak go uzyskać!
Wiosenne grille ze znajomymi na ogrodzie i jesienne zbiory z własnego sadu, latem basen a zimą lepienie bałwana i święcąca choinka przed domem. Posiadanie własnego domu z ogrodem to marzenie większości z nas. Dla jednych będzie to drewniana chatka pod lasem, a dla innych przepełniona luksusem miejska willa. Oczywiście najlepiej, aby kuchnia była otwarta, ale oddzielona wyspą, łazienka przestronna, z wanną pośrodku i z oknem, a drzwi z salonu bezpośrednio prowadziły na przestronny taras w skandynawskim stylu. Wszystko wykończone z rustykalnym smaczkiem i idealnie wpadające w nasz gust. Dla najbardziej wymagających Klientów często najlepszym rozwiązaniem okazuje się zbudowanie domu od podstaw, który w pełni będzie odpowiadał naszym gustom i oczekiwaniom. Jest to jednak spory wydatek. Naprzeciw wychodzą banki, które prześcigają się w ofertach kredytów hipoteczno-budowlanych, a więc – kredytów na budowę domu. Jak sfinansować budowę domu? Od czego zacząć? Zapraszam do lektury.
KREDYT BUDOWLANO-HIPOTECZNY
Kredyt budowlano-hipoteczny to rodzaj kredytu hipotecznego, którego celem jest budowa nieruchomości, najczęściej domu jednorodzinnego. Obecnie banki finansują niemalże wszelkie pomysły na materiały, z których dom zostanie wzniesiony. Może być to technologia:
- murowana,
- szkieletowa,
- z bali,
- z prefabrykatów.
Oprocentowanie kredytu na budowę domu jest dokładnie takie samo, jak w przypadku kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Podobnie zostanie obliczone RRSO oraz koszt całkowity. Stosuje się tutaj te same oferty, które mają miejsce przy zakupie gotowych domów czy mieszkań. Ostateczny kształt oferty będzie uzależniony od wysokości wniesionego wkładu własnego, kwoty kredytu, okresu kredytowania oraz wybranego banku.
Dostępne na rynku oferty zostały przedstawione w zakładce „oferta”, a konkretnej symulacji pod budowę Państwa nieruchomości możemy bezpłatnie dokonać podczas spotkania.
ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA
Pierwszym krokiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie bądź budowie nieruchomości powinno być obliczenie zdolności kredytowej. Wskaże ona kwotę kredytu, która jest realna do osiągnięcia na chwilę obecną, wyznaczy granice pomiędzy rzeczywistością, a marzeniami.
Samo liczenie zdolności kredytowej przy kredytach budowlano-hipotecznych odbywa się w sposób tożsamy do obliczeń przy tradycyjnych kredytach hipotecznych. Bank sprawdzi Twoje dochody, czas zatrudnienia oraz jego podstawę, liczbę osób na utrzymaniu, wydatki gospodarstwa domowego, posiadane zobowiązania i kilka innych kwestii. Odpowiednie algorytmy oszacują możliwość terminowej spłaty rat przyszłego zobowiązania.
Każdy bank liczy zdolność kredytową według swoich zasad, a wyniki z tych obliczeń mogą się między sobą różnić nawet o kilkadziesiąt tysięcy. Niezależni eksperci kredytowi posiadają odpowiednie kalkulatory, które są w stanie obliczyć tę zdolność. Wiedza oraz doświadczenie tych osób pozwala również na udzielenie wskazówek, które umożliwią podwyższenie kwoty przyszłego kredytu. Dysponują oni również kalkulatorami, które w sposób szczegółowy szacują wysokość przyszłej miesięcznej raty.
WKŁAD WŁASNY
Obecnie każdy kredyt hipoteczny obarczony jest koniecznością wniesienia wkładu własnego, jako zabezpieczenia. Ma on stanowić dowód dla banku, że klientowi zależy na transakcji. To odpowiedni, określony procentowo udział klienta w inwestycji finansowanej przez bank.
W przypadku budowy domu wkładem własnym najczęściej jest działka, na której nieruchomość będzie wzniesiona. Przez bank uwzględniony zostanie również: koszt zakupu projektu budowlanego, budowy przyłączy, wykonanych prac organizacyjnych czy środki własne przeznaczone na budowę domu.
Bank określi wartość poniesionych nakładów na podstawie kosztorysu budowlanego oraz wyceny nieruchomości. Nie będą mu potrzebne faktury. Wniesione środki własne obniżają LTV, czyli stosunek kredytu do zabezpieczenia. Minimalny akceptowalny przez banki wkład własny kształtuje się na poziomie 10% wartości nieruchomości. Przy 20% możemy liczyć na to, że oferta zostanie przedstawiona przez wszystkie dostępne na rynku banki, które w swojej ofercie posiadają produkty hipoteczne.
BUDOWA DOMU I ZAKUP DZIAŁKI JEDNOCZEŚNIE
Oczywiście istnieje możliwość finansowania za pomocą banków także zakupu działki. Wówczas wniesiony wkład własny powinien mieć postać pieniężną. Niektóre banki dopuszczają lub wręcz wymagają przedstawienia drugiej nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu.
Istnieją dwie drogi do kredytowania zakupu działki oraz budowy domu:
- jednoczesne kredytowanie obydwu transakcji,
- dwa osobne kredyty w jednej instytucji – pierwszy na zakup działki, drugi na budowę domu.
Na rynku spotkamy także banki, które w ogóle nie zdecydują się na kredytowanie działek, a jedynie pożyczą nam środki przeznaczone na budowę.
Dokładniej ten temat zostanie opisany w kolejnym artykule, który niebawem pojawi się na naszym blogu.
KIEDY ZŁOŻYĆ WNIOSEK O KREDYT BA BUDOWĘ DOMU?
W odpowiedzi na to pytanie ważne jest, aby określić, czy zamierzamy środkami z kredytu pokryć jedynie budowę domu lub jej część, czy również zakup działki oraz kiedy dokładnie będziemy potrzebować pieniędzy. Cały proces kredytowy, począwszy od kompletowania dokumentów, przez złożenie wniosków, ich analizę, po podpisanie umowy kredytowej i wypłatę środków, trwa na ogół około czterech miesięcy. Z czego najdłuższą część czasu zajmuje zbieranie niezbędnej dokumentacji. Nie ma więc sensu składania wniosków na okres dłuższy niż pół roku przed planowanym rozpoczęciem budowy. Warto też nie przeceniać swoich możliwości i nie wnioskować zbyt późno, aby nie opóźniać zaplanowanych prac budowlanych.
JAKIE DOKUMENTY BĘDĄ NIEZBĘDNE?
Chociaż kredyt na budowę domu i tradycyjny kredyt hipoteczny to tak naprawdę dwa te same produkty, przynajmniej w aspekcie ofertowym, to ten pierwszy charakteryzuje się zdecydowanie obszerniejszą analizą i stopniem skomplikowania, ponieważ obarczony jest wyższym ryzykiem ponoszonym przez bank kredytujący.
Lista wymaganych dokumentów będzie zdecydowanie bardziej obszerna, a jej skompletowanie czasochłonne i angażujące przyszłego kredytobiorcę. Aby móc zawnioskować o kredyt budowlano-hipoteczny wszystkie banki poproszą nas o dokumenty dotyczące budowy:
- podstawę nabycia działki, np.: akt notarialny kupna-sprzedaży, akt darowizny, wyrok spadkowy,
- wyciąg z księgi wieczystej działki lub sam jej numer, kiedy działka nie ma założonej księgi wieczystej, zazwyczaj wystarczy przedstawienie złożonego wniosku o jej założenie,
- aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający przeznaczenie działki,
- zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
- projekt techniczny nieruchomości,
- prawomocne pozwolenie na budowę lub jej zgłoszenie,
- dziennik budowy,
- operat szacunkowy,
- kosztorys budowy.
Niezbędne będą również dokumenty formalne oraz dochodowe opisane przez nas w artykule: „Kredyt hipoteczny – niezbędne dokumenty”.
KREDYT NA BUDOWĘ DOMU – krok po kroku
Budowa domu ze środków pochodzących z kredytu budowlano-hipotecznego to bardzo złożony proces. Jako główne jego elementy wymieniłabym:
- Wstępne zapoznanie się z sytuacją finansową oraz osobistą i zbadanie zdolności kredytowej, najlepiej za pomocą eksperta finansowego.
- Poszukiwanie i zakup odpowiedniej działki.
- Wybór i zakup projektu budowlanego odpowiadającego wymaganiom zakupionej działki.
- Uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu.
- Skompletowanie dokumentów do wybranych banków. Ich konkretną listę wręczy Wam doradca kredytowy.
- Złożenie wniosków kredytowych.
- Analiza kredytowa.
- Uzyskanie decyzji kredytowej.
- Wybór banku docelowego.
- Omówienie umowy kredytowej z ekspertem.
- Podpisanie umowy kredytowej w oddziale banku.
- Spełnienie warunków do wypłaty pierwszej transzy kredytu.
- Wypłaty i rozliczanie kolejnych transz.
- Zakończenie procesu budowlanego.
DOCELOWY STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY
Kosztorys jest jednym z dokumentów wymaganych przez banki dla przeprowadzenia analizy kredytowej. Zawieramy w nim elementy, które zamierzamy wykonać podczas budowy oraz ich zaplanowany koszt. Do jakiego stanu musimy doprowadzić budowę, aby bank zgodził się na jej kredytowanie?
W większości banki wymagają, aby powstająca nieruchomość spełniała warunki pozwalające na przeprowadzenie odbioru technicznego. Można przyjąć, że w prawie określane SA one jako stan deweloperski. Jednak kilka z instytucji chce, aby dom docelowo został doprowadzony do stanu wykończonego.
2 KOMENTARZE