Kredyt na budowę domu. Lista najczęściej zadawanych przez Klientów pytań dotyczących procesu budowy domu przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego.
Budowa domu to duże i kosztowne przedsięwzięcie. Wielu inwestorów decyduje się na sfinansowanie jej z udziałem środków pochodzących z kredytu hipoteczno-budowlanego. Chociaż ogólna ścieżka kredytowania nie odbiega od tej stosowanej przy kredytach na cele mieszkaniowe, to jak to zwykle bywa – diabeł tkwi w szczegółach, a tych przy budowie nie brakuje! Rozwiewamy wątpliwości i pomagamy inwestorom!
Posiadana przeze mnie praktyka zawodowa wskazuje jasno na fakt, iż dla przyszłych inwestorów zagadnienie pozyskania środków na budowę domu z kredytu hipoteczno-budowlanego jest jednym z bardziej zawiłych w całym procesie inwestycyjnym.
Przychodząc im z pomocą tworzę serię filmów oraz materiałów, które pokażą KROK PO KROKU, jak uzyskać finansowanie od banku zarówno w przypadku planowania zakupu mieszkania, jak i budowy domu. Dodatkowo na blogu sukcesywnie pojawiają się artykuły o tematyce ściśle związanej z procedurą kredytowania oraz najkorzystniejszymi ofertami banków. Jeśli zgromadzone materiały w dalszym ciągu nie zaspokoiłyby Waszego pragnienia wiedzy, zapraszam na moje konto na FACEBOOK-u oraz TWITTER-rze, gdzie umieszczane są najświeższe informacje z banków.
Oczywiście, jeśli podoba Wam się moja praca, proszę o pozostawienie po sobie śladu w komentarzu, a jeśli chcielibyście zaoszczędzić czas i energię, to zapraszam do współpracy – gwarantuję pełen profesjonalizm i zaangażowanie!
Czy budując dom będziemy musieli dostarczyć wycenę nieruchomości?
Każdorazowo przy budowie domu bank zażąda od nas przedstawienia jakiejś formy wyceny nieruchomości. W uzależnieniu od wybranej instytucji kredytującej ta będzie mogła przybrać formę tradycyjnego operatu szacunkowego, opinii o wartości nieruchomości lub jej kontroli. Na rynku istnieją banki, które pozwolą na dostarczenie operatu szacunkowego zewnętrznego, ale też takie, które dla procesowania będą wymagać swojego wewnętrznego dokumentu.
Zagadnienie to zostało dokładnie opisane w artykule: „Budowa domu – operat szacunkowy lub wycena i kto je zleca?”
W jaki sposób rozliczane są kolejne transze kredytu na budowę domu?
To bardzo ważne zagadnienie szczególnie w przypadku osób, które planują budowę domu systemem gospodarczym. Najbardziej liberalne banki nie będą zupełnie wymagać przedstawienia faktur, rachunku i kosztorysu wykonywanej budowy, a transze będą rozliczane na podstawie inspekcji i zdjęć wykonywanej budowy. Banki posiadające rygorystyczną politykę w tym zakresie zażądają od nas dokumentów zakupu w dokładnie określonej procentowej wartości wypłaconej transzy.
Bankiem najbardziej liberalnym i z tego powodu najczęściej wybieranym przez Klientów jest ING, który w ogóle nie wymaga przeprowadzenia inspekcji. Jedyną formą kontroli jest konieczność rozliczenia z pierwszej wypłaconej transzy przed uruchomieniem ostatniej i następuje to przy pomocy zdjęć i dziennika budowy. Obecnie bardzo przystępne warunki w tym zakresie oferuje też Alior Bank, który nie wymaga od swoich Klientów faktur, rachunków, kosztorysu powykonawczego oraz pisemnego oświadczenia kredytobiorcy, a jedynie swojemu pracownikowi zleca wykonanie inspekcji inwestycji. Przy budowie systemem gospodarczym warto wybrać również Santander Bank posługujący się jedynie fotoinspekcją.
Już na etapie planowania budowy domu, warto więc będzie się zastanowić, w jaki sposób chcemy zrealizować inwestycję, kto będzie jej wykonawcą i skąd będą pochodzić niezbędne materiały. W tym przypadku sposób rozliczenia transz jest często ważniejszym kryterium przy wyborze oferty niż same parametry podstawowe inwestycji, takie jak: marża czy prowizja.
Czy działka budowlana będzie traktowana jako wkład własny?
Przy planowaniu budowy domu w bankach takich jak: Bank Pocztowy, BNP Paribas Bank Polska, BOŚ SA, ING Bak Śląski, PKO BP i Santander posiadana działka budowlana zostanie potraktowana jako wkład własny.
W Alior Banku działka może być jedynie zabezpieczeniem dodatkowym.
W mBanku działka taka będzie mogła stanowić część wkładu własnego, jeśli zostaną spełnione łącznie warunki: jej powierzchnia nie przekroczy 15 arów i działka będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową lub siedliskową albo działka będzie miała pomiędzy 15 a 30 arów i będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Bank Millenium przyjmie za wkład własny jedynie działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
W przypadku Banku Pekao SA na działce będzie musiała być rozpoczęta budowa, a sam kredyt będzie brany celem jej dokończenia.
Zakup działki i budowa domu jednocześnie – czy to możliwe?
Zakup działki i budowę domu będzie można skredytować na podstawie jednej decyzji kredytowej w: Alior Banku, Banku Pocztowym, BOŚ SA, Millenium, PKO BP i Santander.
W przypadku Banku BNP i Pekao SA jeden kredyt będzie możliwy jedynie w przypadku, kiedy na działce będzie rozpoczęta budowa.
Banki ING, mBank wymagają już wydanego pozwolenia na budowę na zbywcę, aby transakcję można było skredytować jednym kredytem.
Jaki jest wymagany przez banki standard wykończenia budynku?
To pytanie, z którym bardzo często się spotykam. Większość Klientów planuje za środki z kredytu jedynie wybudować dom i doprowadzić go do stanu surowego zamkniętego, a potem to „jakoś to będzie” i „powolutku się zrobi”. Niestety tak się nie da.
Minimalnym stanem zaawansowania budowy jest stan deweloperski. Wymagają go banki takie jak: PKO BP, Millenium, ING. W pozostałych instytucjach wymagane jest wykończenie „pod klucz”, co oznacza, że budynek musi nadawać się do zamieszkania.
Jaka jest przyjęta przez banki minimalna cena za wybudowanie metra kwadratowego domu?
Nie wszystkie banki chcą oficjalnie podawać takie informacje. Jednak co do budowy budynków niepodpiwniczonych średni przekrój cen można by określić na: 2 200 – 2 500 PLN. Przy budynku podpiwniczonym: 2 000 – 2 800 PLN. Warto podkreślić, że są to kwoty podawane dla powierzchni użytkowej. Należałoby zatem dokładnie sprawdzić, co konkretny bank ma na myśli wskazując pojęcie powierzchni użytkowej ze szczególnym uwzględnieniem: garażu nieznajdującego się w bryle budynku, części gospodarczych i technicznych domu oraz poddasza nieużytkowego. Wahania w cenie uzależnione są od zastosowanych technik budowlanych, powierzchni inwestycji oraz województwa, w jakim się znajduje.
Czy mogę skredytować zakup działki rekreacyjnej?
Zakup działki rekreacyjnej będzie możliwy w Banku Pocztowym, ale z zachowaniem maksymalnego okresu kredytowania równego 180 miesiącom.
Banki ING oraz BNP dopuszcza taki zakup, ale jedynie w sytuacji, kiedy działka jest zabudowana domem letniskowym całorocznym.
BOŚ SA oraz PKO BP natomiast kredytują rekreację jedynie w 60%, co oznacza, że należy posiadać aż 40% wkładu własnego dla takiej inwestycji.
Gdy działka przeznaczona będzie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to taką inwestycję z powodzeniem skredytujemy również w Banku Millenium.
Bank Peako SA zgodzi się na finansowanie działki rekreacyjnej z rozpoczętą budową domku całorocznego i dokończenie takiej budowy.
Santander Bank zgodzi się na udzielenie na działkę rekreacyjną pożyczki hipotecznej, ale samą hipotekę będzie chciał założyć na innej nieruchomości mieszkalnej należącej do kredytobiorcy. Pozostałe obsługiwane przeze mnie banki nie udzielą zgody na taką inwestycję.
Czy mogę skredytować zakup działki rolnej?
Na skredytowanie działki rolnej zdecydowane „nie” usłyszymy w instytucjach takich jak: Alior Bank, Bank Pocztowy, BOŚ SA, CityBank, ING Bank Śląski, mBank, Pekao BH oraz Peako SA.
Bank BNP Paribas skredytuje wiejskie grunty rolne, ale jedynie te, które nie przekroczą 1 ha wielkości. W mieście mogą one posiadać dowolną wielkość. Kolejnym założeniem jest fakt, że na terenach nie będzie prowadzona działalność rolnicza.
W Banku Millenium uzyskamy finansowanie na grunty rolne przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i nie większe niż 0,3 ha.
Bank PKO BP udzieli finansowania na rolę w MPZP lub studium uwarunkowań i przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową lub działkę, dla której wydano decyzję WZ, z której wynika, że działka jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową o powierzchni do 1ha.
W Santanderze uzyskamy środki z tytułu pożyczki hipotecznej i przy zabezpieczeniu na innej nieruchomości.
Czy mogę skredytować zakup działki siedliskowej?
W ogóle nie skredytujemy działki siedliskowej w Bankach: Pocztowym, City, Pekao BH, oraz Peako SA.
Najbardziej liberalnie do tematu działek siedliskowych podchodzi Bank ING. Ten nie stawia żadnych warunków i ograniczeń. Udziela finansowania na zakup takich działek na podstawie warunków standardowych.
W Alior Banku działka będzie musiała być sumarycznie mniejsza niż 0,8 ha, gdzie grunt zabudowany nie będzie przekraczał powierzchni 0,5 ha i grunt niezabudowany nie przekroczy wielkości 0,3 ha.
Kiedy działka jest rolna i jednocześnie siedliskowa, to dla Banku BNP nie może być położona na terenach wiejskich i nie powinna przekraczać 1 ha wielkości.
W BOŚ SA znowu występuje ograniczenie wielkościowe. Tym razem wynosi 0,5 ha.
W mBaknu muszą zostać spełnione łącznie warunki: powierzchnia gruntu nie może przekraczać 1 500 metrów kwadratowych oraz działka musi być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową lub siedliskową.
Millenium wyrazi zgodę na finansowanie inwestycji w działkę siedliskową, ale pod warunkiem, że na niej posadowiony jest dom całoroczny.
Zakup siedliska umożliwia także Bank PKO BP. W tym przypadku kupowana nieruchomość powinna być wykazana miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową lub dla działki powinna zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której jasno wynika, że działka jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową. Dodatkowo taki grunt nie może przekraczać powierzchniowo 1 ha i musi być zabudowany domem jednorodzinnym ujawnionym w odpisie z księgi wieczystej lub w wypisie z rejestru gruntów. Wycena nieruchomości nie będzie obejmować innych nieruchomości zlokalizowanych na działce.
Bank Santander standardowo zaproponuje nam udzielenie pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy.
Czy możliwe jest refinansowanie wydatków już poniesionych na budowę domu?
Oczywiście, w każdym z reprezentowanych przeze mnie banków istnieje taka możliwość. W uzależnieniu od wybranego podmiotu, koszta można refinansować do 3, 6, 12, 18 lub 24 miesięcy wstecz.
Który bank oferuje kredytowanie naprzemienne?
Kredytowanie naprzemienne polega na tym, że instytucja finansowa wypłaca środki na poczet budowy domu na zmianę z kredytobiorcą. W większości banków dopuszcza się taką możliwość, ale przy założeniu, że wkład własny w minimalnej wysokości będzie wniesiony na początku transakcji. Dodatkowo możemy się spotkać z obostrzeniami, że środki Klienta będą musiały być wniesione przed uruchomieniem przez bank ostatniej transzy kredytu.
